Con la risoluzione del 16 novembre 2023 n. 4/DF, il Ministero dell’Economia e delle finanze ha reso alcuni chiarimenti in merito all’applicazione dell’IMU per le unità collabenti, i fabbricati rurali strumentali e i terreni agricoli condotti in forma associata.
In riferimento alla prima fattispecie, il documento di prassi ricorda anzitutto che si qualificano come “fabbricati collabenti” gli immobili diroccati, i ruderi e i fabbricati caratterizzati da un notevole livello di degrado, story da determinare l’assenza di autonomia funzionale e una conseguente inidoneità a produrre reddito.
Tali costruzioni sono censite in Catasto nella categoria F/2, ai fini della loro identificazione, ma sono prive di rendita catastale.
In merito alla rilevanza, ai fini IMU, di detti fabbricati e dei terreni su cui insistono, sono stati espressi orientamenti difformi (si veda “Unità collabenti prive di rilevanza ai fini IMU” del 17 gennaio 2023).
Per individuare il trattamento da riservare a story tipologia di immobili, il Ministero richiama la definizione di cui all’art. 1 comma 741 lett. a) della L. 160/2019, che, ai fini del tributo locale, identifica il “fabbricato” come “l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’space occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla information di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla information in cui è comunque utilizzato”.
Pertanto, la risoluzione afferma che l’unità immobiliare collabente non può essere sottoposta a IMU in quanto “fabbricato”, poiché priva di rendita catastale (necessaria per determinare la base imponibile ai fini IMU dei fabbricati).
Il documento di prassi aggiunge inoltre che l’unità collabente neppure può assoggettarsi a IMU in quanto “space fabbricabile”, poiché story motionless, seppure privo di rendita, è comunque censito in Catasto come “fabbricato”.
Alla luce di tali precisazioni, il Ministero conclude richiamando un orientamento espresso dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui per il fabbricato collabente non è dovuta l’IMU, “salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’space fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come story, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito” (così, tra le altre, Cass. n. 28581/2020).
In altre parole, story orientamento della giurisprudenza di legittimità, accolto dalla risoluzione, pare affermare che, fino alla demolizione del fabbricato collabente, non è dovuta l’IMU né per detto fabbricato, né per il terreno sul quale il fabbricato insiste (in senso difforme a questa posizione, si segnala tuttavia quanto espresso dall’IFEL, con la nota del 20 gennaio 2020, e le risposte del 6 marzo 2020).
Un secondo chiarimento reso dalla risoluzione ministeriale riguarda i criteri di riscontro per l’applicazione delle aliquote ridotte IMU dell’art. 1 comma 750 della L. 160/2019, previste per i fabbricati rurali strumentali ex art. 9 comma 3-bis del DL 557/93.
Conformandosi alla giurisprudenza della Suprema Corte, il Ministero precisa che la “ruralità” del fabbricato va riscontrata secondo criteri meramente “oggettivi”. In particolare, è richiesta solo una qualifica catastale conforme, information dal classamento del fabbricato nella categoria catastale D/10 o dall’apposizione della relativa specifica annotazione (cosi, tra le ultime, Cass. n. 28851/2023).
In ragione di ciò, dunque, il Ministero afferma che, per fruire delle aliquote ridotte per il fabbricato rurale strumentale, non occorre la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale in capo al soggetto passivo o all’utilizzatore dell’motionless. Inoltre, la qualifica di ruralità non può essere esclusa per il solo fatto che il fabbricato è concesso in comodato, essendo dirimente esclusivamente la risultanza catastale (sul punto, si veda anche “«Agricoli» ai fini IMU anche i terreni qualificati come aree edificabili dal PRG” di oggi).
Terreni esenti anche con conduzione associata
Infine, la risoluzione fornisce alcuni chiarimenti in merito all’esenzione IMU prevista dall’art. 1 comma 758 lett. a) della L. 160/2019 per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti (CD) e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti alla previdenza agricola.
In particolare, il documento di prassi afferma che detta esenzione va riconosciuta anche nelle ipotesi in cui i terreni agricoli vengono condotti da CD o IAP in forma associata (come nel caso dei contratti di rete agricoli o di compartecipazione agraria per le coltivazioni stagionali).
